양택풍수의 속성이 아파트가격에 미치는 영향

■ 연구대상

부산시에 소재하고 있는 250개 아파트 단지의 6,127개의 가구를 대상으로 하여 한국 전통의 입지론인 양택풍수의 속성을 반영하였다. 연구의 변수로서는 면적, 방향, 조망, 근린시설과의 거리 등 일반적인 변수와 양택풍수 특성변수로서 일반국민들이 쉽게 이해하고 있는 배산임수, 전저후고를 선정하였고 아울러 양택풍수의 핵심내용인 동ㆍ서사택론을 도입하였다.

 

*표본대상인 아파트는 부산광역시의 기초단체 중 도농복합지역인 강서구와 기장군 및 아파트의 비율이 매우 낮은 영도구, 중구를 제외한 12개 구, 53개 동, 250개 아파트 단지를 대상으로 총 6,127개의 가구를 표본으로 선정하였는데 표본 대상은 상기와 같다.

 

 

 

 

■ 양택풍수 특성변수

배산임수(背山臨水), 전저후고(前低後高), 동ㆍ서사택(東ㆍ西四宅)이다. 주택의 수요자와 공급자가 주택의 여러 가지 특성을 이해하고 수요자는 지불 의사 가격을, 공급자는 제의 가격을 제시하여 이 두 가격의 균형점에서 주택가격이 결정된다고 본다. 이는 주택의 수요자와 공급자가 주택의 특성을 이해하고 있다는 전제가 있다.

 

양택풍수는 다양한 논리가 있지만 이 모든 논리를 변수로 선정하기는 불가능하기 때문에 일반인들이 이해 가능하며 육안으로 쉽게 관찰할 수 있는 배산임수, 전저후고를 선정하였다. 그리고 동ㆍ서사택론은 양택풍수의 핵심적인 논리로서 배산임수, 전저후고가 적용되는 건축물뿐만 아니라 적용되지 않는 평지의 건축물에서도 8방위를 측정하여 간단하게 적용할 수 있다.

 

배산임수의 선정기준은 양택풍수에서 물이란 지표수만을 대상으로 하기 때문에 해당가구를 중 심으로 산을 뒤로 하는 동시에 강이나 하천이 앞에 있는 가구를 대상으로 하였으며 부산지역의 특수성을 감안하여 산을 등지고 바다를 바라보는 즉, 배산임해(背山臨海)도 배산임수에 포함시켰다. 이상의 배산임수의 원칙에 부합하는 가구는 1로, 기타는 0으로 처리하였다. 그리고 배산임수를 좀 더 분리하여 배산(背山)만 되는 가구와 임수(臨水)만 되는 가구를 분리하여 변수로 선정하였다. 부산은 소하천 대부분이 복개된 실정이기 때문에 소하천이 복개되지 않았을 경우 이들 아파트의 상당수는 배산임수를 적용할 수 있을 것이다.

 

그러나 도시의 특수성을 감안할 때 복개도로나 기타의 도로는 물이 흐르지는 않지만 도로는 유동(流動)을 특징으로 하기 때문에 물을 대체할 수 있다는 시각도 있기 때문에 이러한 지역은 배산이라는 변수를 적용하였다. 이러한 기준에 따라 산을 등지고 있는 가구를 1, 기타는 0으로 처리하였다. 임수는 강변과 해변을 접한 지역을 대상으로 가구의 전면에 지표수가 흐르거나 바다가 있는 경우를 대상으로 하였다.

 

따라서 배산은 아니지만 강이나 바다를 향하고 있는 가구를 임수로 하여 1로, 기타는 0으로 하였다. 배산임수, 배산 그리고 임수라는 기준이 어디까지인지에 대해 정확한 기준은 아직 없는 실정이다.  배산의 기준이 되는 표본대상 아파트는 가장 고도가 높은 곳에 자리한 아파트로서 산의 4부 능선 정도였기 때문에 4부 능선에서 산과 평야가 만나는 접면에 위치한 가구까지가 대상이다. 임수의 경우는 표본에서 강(바다)과 가장 먼거리에 있는 가구는 450m였기 때문에 임수의 기준은 대체로 강(바다)과 직선거리가 450m 이내가 된다.

 

배산임수가 거시적 차원의 입지라면 전저후고는 미시적 차원의 입지다. 따라서 아파트 각 동의 앞과 뒤를 비교하여 뒤가 높고 앞이 낮을 경우에는 전저후고를 적용하였는데 높낮이에 분명한 기준이 있지 않기 때문에 앞과 뒤의 높이가 10도 정도 차이가 날 경우 육안으로 확연하게 구분할 수 있기 때문에 고정도 2차원 디지털 각도기(high precision 2D-plane inclinometer)를 이용하여 이러한 조건이 충족될 경우 전저후고를 1로, 기타는 0으로 하였다.

 

동ㆍ서사택은 양택삼요의 핵심적인 내용으로서 주택의 중심점에서 대문, 안방, 부엌이 어디에 위치하느냐에 따라 동사택과 서사택으로 구분하며 이를 합하여 팔택이론(八宅理論)이라고 한다. 이 논리는 도시의 발달과 더불어 평지에 들어선 주택이나 상가 혹은 관청의 건물 공간배치를 다루던 풍수가 생겨나면서 동ㆍ서사택 이론도 발달된 것으로 보인다. 동ㆍ서사택의 판별방법은 동사택이란 해가 뜨는 방위에 대문, 안방, 부엌이 배치된 사택으로 방위는 동쪽, 남동쪽, 남쪽, 북쪽의 4방위다. 서사택이란 해가 지는 방위에 대 문, 안방, 부엌이 배치된 사택으로 방위는 서쪽, 남서쪽, 북서쪽, 북동쪽의 4방위다. 판별 방법은 나침반으로 8개의 절대방위를 측정하여 사용하는데 아파트와 같은 공동주택은 대 개 사각형이기 때문에 네 모서리에서 대각선을 그어 교차하는 지점을 정중앙으로 보고 이 지점에서 나침반으로 방향을 판단하여 동사택 및 서사택 여부를 결정하게 된다.

 

 

 

 

■ 연구 결과

(-)의 부호가 나타난 것은 소음, 초등학교, 지하철, 할인점, 도심(부도심)까지의 거리, 경과 연수로 나타나 이들 변수는 주택가격에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.

 

(+)의 변수로 나타난 것은 면적, 로열층, 준로열층, 남향, 남동 및 남서향, 완전조망, 부분조망, 브랜드, 주차대수, 세대수, 지역더미 등으로서 이들 변수는 주택가격에 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다.

 

특히 지역특성 변수로 선정 된 가구는 타 지역의 가구보다 평당가격이 무려 50.6%나 높게 나타나 이들 지역 아파트의 가격이 부산지역 아파트 가격에 미치는 영향력을 확인할 수 있었다. 양택풍수 특성변수는 모두 부호가 (+)로 나타나 양택풍수적 속성이 주택가격에 정(+)의 영향을 미친다는 것이 확인되었다.

 

배산임수가 되는 가구는 그렇지 않은 가구에 비해 평당가격이 12.5% 높게 나타났으며 다음이 임수만 가능한 가구는 9.7%, 배산만 되는 가구는 4.8% 높게 나타났다. 그리고 전저후고가 가능한 가구는 평당가격이 3.9% 높았으며, 대문과 안방만이 동ㆍ서사택론과 일치하는 동ㆍ서사택2는 평당가격이 4%, 대문, 안방, 부엌 모 두 동ㆍ서사택론과 일치하는 가구는 3.4% 높았다.